Lainakatto ja omarahoitusosuus: paljonko voisit saada asuntolainaa?

Asunnon ostoa tai sen peruskorjauksen rahoitusta suunnitellessa on monta asiaa selvitettävänä. Yksi niistä on se, kuinka paljon pitää olla hanketta varten säästettynä eli omarahoitusosuus. Muun muassa tämä vaikuttaa siihen kuinka paljon asuntolainaa saa. Myös asuntolainan enimmäisluototussuhdetta koskeva sääntely sitoo pankkeja myönnettävän asuntolainan määrässä, eli se määrittää lainakaton.

Lainakatto eli enimmäisluototussuhde

Lainakatolla eli enimmäisluototussuhteella tarkoitetaan myönnettävän luoton määrää suhteessa luoton vakuuksien käypään arvoon luoton myöntämishetkellä. Lainakattoa sovelletaan asunnon hankintaan tai peruskorjaukseen myönnettäviin lainoihin.

Myönnettävän lainan määrä saa olla enintään 90 % (20.12.2023 alkaen) ja ensiasuntoa varten enintään 95 % lainan vakuudeksi annettujen vakuuksien käyvästä arvosta (1.7.2018).

Omarahoitusosuus

Omarahoitusosuudella tarkoitetaan sitä osuutta asunnon hinnasta, joka ostajan tulee kattaa ilman lainarahaa. Omarahoitusosuus voi olla omia säästöjä tai muita reaalivakuuksia.

Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asunnon ostajalla tulee olla vähintään 10 % (ja ensiasunnossa 5 %) omia säästöjä tai muita reaalivakuuksia.

Esimerkkilaskelma asuntolainan lainakatosta

Asunnon myyntihinta on 100 000 €. Asunnon ostajalla on säästöjä 20 000 €. Hän tarvitsee asuntolainaa 80 000 €. Tällaisen lainan enimmäisluototussuhde on 80 % (80 000/100 000*100) eli lain mukainen.

Tässä yhteydessä on huomioitava, että ostettavan asunnon vakuusarvo on yleensä 70 % sen käyvästä arvosta. Näin ollen asunnon vakuusarvo pankille on 70 000 € (100 000*70/100).

Kun asunto on pantattu vakuudeksi, vakuusvajetta jää 10 000 € (80 000 –70 000). Lisävakuutena voidaan käyttää esimerkiksi takausta. Lainaneuvottelussa vakuuksien tarve ja saatavuus käydään läpi henkilökohtaisesti.

Käsiraha

Käsirahalla tarkoitetaan yleensä summaa, jonka asunnon ostaja maksaa myyjälle asuntokaupan yhteydessä. Toisin sanoen käsirahaa käytetään asuntokaupan vakuutena, jolloin kumpikaan kaupan osapuolista ei voi purkaa hyväksyttyä tarjousta ilman rahallista menetystä.

Asuntolainan enimmäisluototussuhdetta koskevan sääntelyn avulla viranomaiset voivat hillitä kotitalouksien liiallista velkaantumista. Lisäksi sääntely ehkäisee asuntojen hintojen ja asuntoluotonannon liiallista kasvua sekä muita riskejä, jotka uhkaavat koko rahoitusjärjestelmän vakautta.

Enimmäisluototussuhdetta koskevaa lakia sovelletaan asunnon hankintaan tai peruskorjaukseen myönnettäviin lainoihin, joiden vakuudeksi tulee asunto. Laki koskee lainoja, jotka on otettu omaa vakituista asuntoa, sijoitusasuntoa ja vapaa-ajan asuntoa varten.

Enimmäisluototussuhde sitoo pankkia. Sen voi ylittää ainoastaan Finanssivalvonnan erikseen sallimissa tilanteissa, esimerkiksi väliaikaisesti asunnonvaihtotilanteissa. Enimmäisluototussuhteen lisäksi lainalle tarvittavien vakuuksien määrään voivat vaikuttaa pankin omat vakuusvaateet.