Oikean kodin löytäminen
Sen oikean kodin löytyminen saattaa tuntua aluksi haasteelliselta, sillä vaihtoehtoja riittää. Asuntoportaalit tarjoavat erilaisia asunnon etsintää helpottavia palveluita, jotka päivystävät puolestasi ja ilmoittavat kriteereitäsi vastaavasta asunnosta heti, kun sellainen tulee markkinoille. Voit käydä kurkkaamassa, löytyisikö ensimmäinen oma kotisi OP Kodista.
Tutustu asuntoon ja taloyhtiöön
Kun olet löytänyt sopivan asunnon, tutustu huolella sekä asuntoon että taloyhtiöön. Asuntokaupassa kannattaa aina muistaa, että kyseessä on osakekauppa. Sinä et siis varsinaisesti ole ostamassa asuntoa – seiniä, lattiaa ja kattoa – vaan taloyhtiön osakkeita. Tästä syystä isännöitsijätodistus, energiatodistus, taloyhtiön yhtiöjärjestys, tilinpäätös, toimintakertomus ja korjaussuunnitelma ovat äärimmäisen tärkeitä asiakirjoja, joihin sinun on syytä tutustua ajan kanssa.
Selvitä ainakin seuraavat seikat joko kiinteistövälittäjältä, asunnon myyjältä tai isännöitsijältä ennen ostotarjouksen tekemistä:
- Onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke? Eli onko taloyhtiön osakkeenomistajilla tai yhtiöllä etuosto-oikeus myytävään asuntoon?
- Mitä korjauksia ja perusparannuksia taloyhtiöön on tehty?
- Mitä korjauksia on suunnitteilla, onko niistä jo päätetty ja paljonko kyseisen asunnon osuus kustannuksista mahdollisesti on?
- Minkälainen yhtiön taloudellinen tilanne on? Paljonko yhtiöllä on lainaa?
- Jos tarvitset autopaikkaa, onko niitä vapaana?
Vinkit ostotarjouksen tekemiseen
Huolellisen taustatutkimuksen jälkeen voit tehdä ostotarjouksen asunnosta. Tarjous kannattaa tehdä aina kirjallisena ja siinä tulee mainita selkeästi tiedot kaupan kohteesta, kauppahinnasta sekä myyjästä ja ostajasta.
Ostotarjouksessa kannattaa mainita myös, milloin asunnon hallintaoikeus siirtyy sinulle sekä sopia käsirahasta tai vakiokorvauksesta, jotka toimivat tarjouksen vakuutena. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kumpikaan asuntokaupan osapuoli, ostaja tai myyjä, ei voi purkaa hyväksyttyä tarjousta ilman rahallista menetystä. Ostotarjous kannattaa tehdä ehdollisena, jos olet saanut pankista alustavan lainatarjouksen. Ehdollinen ostotarjous tarkoittaa sitä, että tarjouksen ehtona on rahoituksen järjestyminen.
Jos asunnon myyntiä hoitaa kiinteistövälittäjä, voit laatia ostotarjouksen hänen kanssaan asuntoesittelyssä tai myöhemmin. Välittäjällä on yleensä käytössään valmiit ostotarjouspohjat, johon hän täyttää tarjouksesi ja toimittaa sen edelleen myyjälle.
Olet sitoutunut tekemääsi tarjoukseen, kunnes saat myyjältä vastauksen. Hän joko hylkää tarjouksen, hyväksyy sen tai tekee vastatarjouksen.
- Myyjän hyväksyessä tarjouksesi, kauppa tehdään tarjoamillasi ehdoilla.
- Jos saat myyjältä vastatarjouksen, tekemäsi alkuperäinen tarjous ei enää sido sinua. Vastatarjouksessa myyjä on voinut muokata esimerkiksi ajankohtaa, milloin asunto vapautuu tai kauppasummaa. Jos hyväksyt vastatarjouksen, kaupat tehdään sen mukaisesti.
Sinun kannattaa myös huomioida, että myyjän ei ole pakko hyväksyä yhtään ostotarjousta, vaikka tarjottu hinta vastaisi pyydettyä hintaa.
Varainsiirtovero
Kun käydään kauppaa kiinteistöstä tai asunto-osakkeesta, ostajan täytyy yleensä maksaa varainsiirtoveroa. Varainsiirtovero on normaalisti asunto-osakkeissa 1,5 prosenttia ja kiinteistöissä 3 prosenttia velattomasta hinnasta (1/2024).
Jos olet 12.10.2023 jälkeen maksanut varainsiirtoveroa vanhoilla veroprosenteilla (asunto-osakkeissa 2 % ja kiinteistöissä 4 %), Verohallinto palauttaa liikaa maksetun varainsiirtoveron korkoineen.
Tarkista tarkat tiedot varainsiirtoverosta verottajalta, kun olet ostamassa ensimmäistä omaa kotiasi.
Lue lisää varainsiirtoverosta Verohallinnon sivuilta
Asuntokauppa
Kun ostotarjous on saatu ehdoiltaan ja kauppasummaltaan siihen muotoon, että sinä ja myyjä olette hyväksyneet sen allekirjoituksilla, on aika siirtyä varsinaisiin asuntokauppoihin. Kaupat tehdään yleensä sähköisenä tai ostajan pankissa ennalta sovittuna ajankohtana.
Sähköinen asuntokauppa
Asuntokaupan voi tehdä täysin digitaalisesti eikä konttorikäynti ole enää pakollinen. Kiinteistönvälittäjä hoitaa tällöin kaupan dokumentit valmiiksi digitaaliseen järjestelmään ja paperit allekirjoitetaan verkkopankkitunnuksilla.
Sähköisessä asuntokaupassa myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan joustavasti itselleen sopivana aikana ja paikasta riippumatta. Allekirjoitusten jälkeen pankki siirtää kauppasumman myyjän tilille ja myyjä luovuttaa osakekirjan sinulle.
Lue lisää Digitaalinen asuntokauppa DIAS:in sivuilta
Asuntokauppa ostajan pankissa
Kaupantekotilaisuudessa ovat mukana ostaja, myyjä, kiinteistövälittäjä ja pankin edustaja. Tilaisuudessa allekirjoitetaan kauppakirja, johon sekä sinä että myyjä olette saaneet tutustua etukäteen. Allekirjoitusten jälkeen pankki siirtää kauppasumman myyjän tilille ja myyjä luovuttaa osakekirjan sinulle.
Osakekirjan sähköistäminen asunnon oston yhteydessä
Jos olet ostamassa kerros-, paritalo-, erillistalo- tai rivitaloasuntoa, jonka osakekirjat ovat yhä paperisessa muodossa, osakekirjat täytyy sähköistää eli siirtää Maanmittauslaitoksen digitaaliseen järjestelmään. Sähköistäminen koskee sellaisia taloyhtiöitä, jotka on perustettu ennen vuotta 2019. Tämän jälkeen perustettujen taloyhtiöiden osakekirjat ovat jo valmiiksi sähköisessä muodossa.
Jos asunnon osakekirjoja ei ole vielä sähköistetty siinä vaiheessa, kun asunnon omistajuus vaihtuu, asunnon uuden omistajan täytyy hakea omistuksen rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Jos omistaja ei ole sähköistänyt osakekirjaa, kun määräaika umpeutuu, menettää hän oikeuden osallistua yhtiökokoukseen.
Tyypillisesti asunnon ostaja maksaa sähköistämisestä aiheutuvat kulut asuntokaupan yhteydessä. Asunnon osakekirjan sähköistämisestä voidaan periä pankin hinnaston mukainen palkkio. Palkkio voidaan kuitata omistaja-asiakkaan OP-bonuksilla. Lisäksi maksettavaksi voi tulla Maanmittauslaitoksen kuluja.
Lue lisää Huoneistotietojärjestelmän sivuilta
Asuntokaupan ilmoittaminen verottajalle
Kaupasta täytyy tehdä ilmoitus verottajalle. Jos asuntokauppa tehdään kiinteistönvälittäjän avulla, välittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen puolestasi. Jos asuntokauppa tehdään ilman välittäjää, sinun tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus itse. Kaupasta ilmoitetaan verottajalle silloinkin, kun varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa.
Asunnon luovutus uudelle omistajalle
Yleensä asunnon ostotarjouksessa, mutta viimeistään kauppakirjassa sovitaan, milloin myyjä luovuttaa asunnon hallintaoikeuden sinulle eli milloin asunto vapautuu sinun käyttöösi. Jos kauppakirjaan ei ole kirjattu mitään, hallinta siirtyy omistusoikeuden siirtyessä. Omistusoikeus puolestaan siirtyy sinulle, kun kauppakirja on allekirjoitettu tai koko kauppahinta maksettu myyjälle.
Kun asunto on luovutettu sinulle, voit ryhtyä muuttopuuhiin!
