Kun asuntolainojen korot kipusivat kattoon ja ensiasunnon ostajan verovapaus poistui alkuvuodesta 2024, lykkäsi moni ensiasunnon ostohaaveitaan. Onko enää järkeä ostaa ensiasuntoa? OP Keski-Suomen asiakkuusasiantuntija Marika Haikaran mukaan kyllä.
- Laina-ajat ovat tyypillisesti pitkiä, joten niiden aikana korot ehtivät nousta ja laskea monta kertaa. Asiaa kannattaa siksi katsoa laajemmin. Enemmän kyse on oman talouden suojaamisesta siten, etteivät korot vaikuta niin paljon omaan asumiseen, Haikara tiivistää.
Mikä on järkevä määrä asuntolainaa? Pankki auttaa mitoittamaan
Asuntolainan mitoitukseen Haikara antaa nyrkkisäännöksi, että lainanhoitomenojen tulisi olla alle 40 % tuloista. Lainoilla viitataan tällöin kaikkiin olemassa oleviin lainoihin, kuten asunto-, auto- ja opintolainoihin, joiden lyhennykset vaikuttavat luonnollisesti asuntolainan hakijan maksukykyyn.
Pankki katsoo lainalupausta antaessaan kokonaisuutta: millaista asuntoa ollaan ostamassa, paljonko pohjalla on säästöjä tai muuta varallisuutta ja miten hyvin hakija on hoitanut aiemmat maksuasiansa.
- Jos laskut on hoidettu huolimattomasti ja usein viiveellä, se voi olla este rahoituksen saamiseen, Haikara huomauttaa.
Pankki ei silti ole tuomari vaan asiantuntija, joka auttaa arvioimaan, onko ensiasunnon osto mahdollinen ja mikä on sopiva lainamäärä, jotta rahaa jää myös elämiseen. Missä vaiheessa pankin puoleen kannattaa kääntyä?
- Keskustelu pankin kanssa kannattaa käydä heti, kun suunnittelee asunnon hankintaa. Siten on lainalupaus valmiina ja asiaa on helpompi suunnitella. Keskustelu pankin kanssa ei maksa mitään eikä lainalupaus velvoita ostamaan.
Paljonko ensiasuntoon pitää olla omaa rahaa? Garantialla voidaan oman rahan osuutta pienentää
Ensiasunnon ostaminen edellyttää aina jonkin verran omaa rahaa eli pelkän lainan varassa ei asuntokaupoille voi lähteä. Ensiasunnon kohdalla omaa rahaa tulisi olla 5 % asunnon hankintahinnasta – sekä riittävästi säästöjä kuluihin, kuten varainsiirtoveroon, joka on asunto-osakkeen kohdalla 1,5 % ja omakotitalon kohdalla 3 % kauppahinnasta.
Viiden prosentin omarahoitusosuutta voidaan kuitenkin korvata vakuuksilla, Haikara vinkkaa.
- Garantia on äärettömän hyvä esimerkiksi silloin, kun ei ole vanhempia takaamassa lainaa. Garantia-vakuudella asuntoon pääsee käsiksi pienemmällä omarahoituksella. Se on pankilta ostettava vakuus, mutta siihen on joitain ehtoja: kohteen tulee esimerkiksi olla hyväkuntoinen.
Yksi hyvä ja yleisesti käytetty keino päästä kiinni omaan asuntoon on myös ASP-tili eli Asuntosäästötili. Siinä omaa rahaa tulee olla 10 % asunnon hankintahinnasta, mutta ASP-lainaan saa ilmaisen valtiontakauksen ja korkotuen sekä ASP-säästöille lisäkorkoa.
Mitä kuluja asunnon hankintaan liittyy lainan lisäksi?
Jotta kaikki ensiasunnon ostamiseen liittyvät kulut olisivat selvillä ennen asuntokaupoille lähtemistä, listaa Haikara ostajan avuksi keskeiset asunnon hankintakulut – esimerkkinä 100 000 euron lainasumma.
Asunto-osakkeen kohdalla maksettavaksi tulee 1,5 prosentin varainsiirtovero, joka on 100 000 euron lainan tapauksessa 1500 euroa. Tyypillisesti lainasta maksetaan lainan toimitusmaksu, joka on esimerkkitapauksessa noin 300 euron luokkaa. Asunto-osakeyhtiöt ovat siirtyneet sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, jolloin osakekirja sähköistyksestä ja osakkeen rekisteröinnistä uuden omistajan nimiin tulee noin 370 euroa kuluja ostajalle.
Lisäksi kaupantekokulut riippuvat siitä, kuinka kauppa toteutetaan: sähköisesti hoidettu kaupanteko maksaa 70 euroa; ostajan pankissa paikan päällä tehty kauppakirja maksaa 150 euroa. Omakotitalon kohdalla maksuja tulee lainhuudosta eli kohteen rekisteröinnistä sekä erinäisistä kiinnityksistä, ja näihin Haikara suosittelee varaamaan noin 800 euroa.
Ensiasunnon ostajan check list:
Haikara antaa vielä ensiasunnon ostajalla tarkistuslistan, jonka kanssa oman asunnon hankintaan voi edetä:
- Ota yhteyttä pankkiin ja laita lainahakemus heti, kun ensiasunto on haaveissa.
- Pyri kerryttämään omia säästöjä esim. ASP-tilille tai säästötilille. Säästöjä tulisi olla 5 prosenttia asunnon hankintahinnasta sekä riittävästi muihin kuluihin.
- Hoida maksuasiasi hyvin, sillä maksuhistoria voi vaikuttaa rahoituspäätökseen!
- Jos sinulla ei ole esim. vanhempia takaamassa lainaa, harkitse pankin kautta ostettavaa Garantia-vakuutta. Sen avulla omarahoitusosuutta voidaan pienentää.
- Tarkista asuntolainatarjouksesta korko ja marginaali, lainan lyhennystapa sekä joustojen kuten ylimääräisten lyhennysten tai lyhennysvapaiden maksukäytännöt. OP:lla ylimääräiset lyhennykset eivät maksa mitään.
- Muista, että jos asut kohteessa vähintään kaksi vuotta, et joudu maksamaan kohdetta eteenpäin myydessäsi myyntivoittoveroa.
Seuraavassa jaksossa Mäksä grillaa OP Kodin asiantuntijaa Ville Töyrystä. Tule kuulolle niin selviää, mitä ensiasunnon ostajan kannattaa huomioida asuntokaupoilla ja miksi hyödyntää välittäjän ammattitaitoa.
