Det är lätt för dig att förhandla om ett bolån då du vet vad bland annat amorteringssätt, lånetak, lånesäkerhet, amorteringsfrihet och räntetak betyder. Då du är väl förberedd vet du vad som är viktigast för just din ekonomi och kan ställa de rätta frågorna.
Ränta på bolån
Den totala räntan på bolånet består av referensräntan och bankens marginal. Dessutom tas avgifter ut för uttag och skötsel av lånet. Referensräntan, marginalen, expeditionsavgiften och skötselkostnaderna utgör tillsammans den effektiva räntan på bolånet.
Referensränta
- Euribor är den gemensamma referensräntan för penningmarknaden inom euroområdet och den vanligaste referensräntan för bolån i Finland. Euribor kan väljas i olika långa ränteperioder, de vanligaste är 12, 6 eller 3 månaders euribor. Antalet månader anger med hur många månaders intervall räntan justeras. Exempelvis i Finland är 12 månaders euribor den populäraste referensräntan för bolån, och då justeras låneräntan en gång per år. Eftersom räntorna länge har varit mycket låga, erbjuder bankerna i praktiken endast 12 månaders euribor bland euriborräntorna.
- Primeräntan är en enskild banks egen referensränta, som banken fastställer självständigt med ett administrativt beslut. Primeräntan påverkas till exempel av den allmänna räntenivån, det ekonomiska läget och inflationen. Primeräntan förändras vanligen långsammare än euribor.
- En fast ränta hålls oförändrad hela lånetiden. Som ägarkund hos OP kan du få en lång fast räntarent av för 25 år. Ett bolån kan bindas till en fast ränta antingen helt eller delvis.
Marginal
Utöver referensräntan tar banken ut en marginal för bolånet, dvs. bankens provision för lånet. Banken fastställer marginalen kundvis, och marginalens storlek påverkas bland annat av din betalningsförmåga och av hurdan du är som kund för banken.
Effektiv ränta
Den effektiva räntan omfattar alla kostnader för bolånet omräknade till en årlig ränta. Med hjälp av den kan du jämföra låneofferter. Vid jämförelsen är det viktigt att låneofferterna har beräknats vid samma tid, eftersom den effektiva räntan baserar sig på räntenivån vid beräkningstidpunkten.
Då du jämför låneofferter från olika banker ska du komma ihåg att du som ägarkund hos OP också får OP-bonus för lån. OP-bonus beaktas inte då den effektiva räntan beräknas men kan sänka lånekostnaderna avsevärt. Med bonus kan du betala avgifterna för dagliga banktjänster och lånebetalningskostnader. Du kan till exempel få hela din hemförsäkring betald med bonus.
Amorteringssätt
Amorteringssättet påverkar förutsägbarheten för de månatliga utgifterna. Fundera på vilket amorteringssätt som bäst passar din livssituation: är det viktigare att veta exakt hur mycket pengar som går åt för boendet varje månad eller att lånet blir betalat inom en viss tid? Det vanligaste amorteringssätt som bankerna erbjuder är ändrad annuitet.
- Ändrad annuitet innebär att du betalar bolånet i lika stora betalningsposter tills referensräntan ändras. Vid ändrad annuitet ändras betalningsposten då räntan ändras, men lånetiden förblir oförändrad. Till exempel justeras räntan på ett lån bundet till 12 månaders euribor en gång per år, och då kan också din betalningspost ändras.
- Bibehållen annuitet innebär att du varje månad betalar samma belopp, som omfattar både amorteringen av lånekapitalet och räntekostnaderna. När räntan på bolånet ändras, förblir din betalningspost oförändrad, men lånetiden förändras. Då räntorna stiger förlängs alltså lånetiden och då räntorna sjunker blir lånetiden på motsvarande sätt kortare.
- Jämn amortering betyder att lånekapitalet varje månad amorteras med samma belopp, men den ränta som läggs på amorteringen varierar. Räntan räknas på hela lånebeloppet. Då är amorteringssättet tungt i början då lånebeloppet är som störst. I takt med att lånebeloppet minskar då lånet amorteras, minskar också räntornas andel. Månadsbetalningens storlek påverkas också av ändringar i låneräntan.
Lånebetalningsförmåga
Med lånebetalningsförmåga avses din betalningsförmåga, dvs. hur mycket pengar per månad du har kvar efter obligatoriska utgifter till exempel för boende, mat, hobbyer och räkningar. Dessutom borde du ha kvar pengar för oväntade utgifter efter lånebetalningskostnaderna.
Självfinansieringsandel
Med självfinansieringsandel avses andelen egna besparingar av köpesumman för bostaden. Självfinansieringsandelen kan täckas antingen med besparingar eller med andra säkerheter. För den som köper sin första bostad är självfinansieringsandelen 5 procent av bostadens pris. I ett BSP-lån är självfinansieringsandelen 10 procent och för övriga bostadsköpare är den minst 15 procent av bostadens pris.
Lånetak
Enligt det lagstadgade lånetaket, dvs. den maximala belåningsgraden, kan banken bevilja bolån för köp av första bostad högst till 95 procent av bostadens pris. För övriga bostadsköpare är lånetaket 90 procent. Självfinansieringsandelen bestäms alltså enligt lånetaket, vars syfte är att stävja hushållens överskuldsättning.
Lånesäkerhet, låneborgen eller lånegaranti
Med säkerhet avses en pant, garanti eller borgen som du ger banken som säkerhet för att du kommer att betala lånet. Den största säkerheten för ett bolån är den bostad som köps. Utöver det kan du behöva tilläggssäkerheter, eftersom bostadens säkerhetsvärde för banken vanligen är 70 procent av bostadens pris.
Tilläggssäkerheten kan vara till exempel bankens avgiftsbelagda kreditgaranti eller statsborgen. Tilläggssäkerheten kan också bestå av en annan persons, till exempel dina föräldrars, egendom. En garanti eller borgen ställs för en viss procentuell andel av lånet, och den upphör automatiskt när du har betalat hela den andel som garantin eller borgen gäller till banken.
Amorteringsfrihet
Amorteringsfrihet betyder i praktiken att du under en viss tid kan betala bara räntorna på lånet och låta bli att amortera på det egentliga lånekapitalet. Du kan förhandla om amorteringsfrihet med banken till exempel för en period då du studerar, tillfälligt bor utomlands eller är föräldraledig.
Räntetak
Räntetaket är ett tak som fastställs för referensräntan på ditt bolån. Då stiger inte referensräntan på lånet högre än räntetaket under den överenskomna perioden. Räntetaket skyddar återbetalningen av lånet och hjälper att hålla din ekonomi i balans även när räntorna ändras.
Räntetaket är en avgiftsbelagd produkt som du kan ta för både nya och gamla lån. Du kan betala avgiften för räntetaket på en gång eller som en del av månadsbetalningen på lånet. Avgiften för räntetaket beror på läget på räntemarknaden samt på räntetakets nivå och giltighetstid.
Återbetalningsskydd
Återbetalningsskydd är en försäkring för betalningen av lånet. Det hjälper i situationer där den normala inkomsten plötsligt sjunker till exempel på grund av arbetslöshet eller en allvarlig sjukdom. Med hjälp av månadsersättningarna klarar du av månadsbetalningarna på lånet. Ekonomin hålls i balans också i allvarligare situationer, till exempel om en lånepartner dör. Med hjälp av skyddets engångsersättning kan rent av hela det lån som finns kvar betalas tillbaka, och du behöver inte sälja det gemensamma hemmet. Skyddet kan tecknas antingen som individuellt skydd eller som parskydd tillsammans med en lånepartner.
Överlåtelseskatt
Vid köp av fastigheter och aktielägenheter måste köparen vanligen betala överlåtelseskatt. Överlåtelseskatten är vanligtvis 1,5 procent av det skuldfria priset för aktielägenheter och 3 procent av det skuldfria priset för fastigheter.
Om du efter 12.10.2023 har betalat överlåtelseskatt med gamla skattesatser (2 % för bostadsaktier och 4 % för fastigheter), returnerar Skatteförvaltningen den överbetalda överlåtelseskatten jämte ränta.
Kontrollera de exakta uppgifterna om överlåtelseskatten hos skattemyndigheterna när du ska köpa ditt första egna hem.
